威海信息港供求信息,不良贷款上升与楼市有何关系?
威海信息港供求信息，不良贷款上升与楼市有何关系？
幸福里
大家好，我是勇谈。20日央妈公布新一轮LPR（贷款市场报价利率），无论是1年期还是5年期利率，仍然按兵不动。此则消息出来后让很多坚持认为央妈会继续降息的朋友感觉到不可思议，毕竟疫情还在不断反复中。不过仔细观察后发现我们可以发现央妈此次操作并没有错，毕竟今年疫情后不少银行曝出不良贷款率上升，甚至疫情稍微好点之后就有违规资金流入楼市的情况出现。央妈需要留够足够的准备来应对未来的各种危机。借此机会简单谈谈我的观察。
银行贷款的主要两个方向：企业贷款和个人住房贷款，可以说这两个方向占据了银行贷款资金的主要业务范围。因为房地产行业这么多年的飞速发展加上本身房地产业的高利润、低风险特性，吸引了大概接近50%的银行新增贷款，这里面自然也包括公认的住房贷款，毕竟在各项贷款中住房贷款的违约率算是最低的。不过事实情况到底如何？此次疫情后我们才发现一些真实情况。几点观察：
还不起房贷让人头痛
房地产行业从2018年开始就步入稳定发展期，也就是从这个时候开始不少采取杠杆资金买房的朋友感觉到了压力。此次疫情算是对于银行贷款的一次“压力测试”，进入第二季度后住房贷款的违约率开始攀升，这也是导致6月末银行业不良贷款率突破2%，达到2.1%的主要原因。稍微细心点的朋友无论通过头条还是抖音，都会看到不少人因为收入骤减还不起房贷的情况。2016-2018年之间的房产疯狂使得不少人们开始疯狂涌入楼市，各种借用、套用杠杆资金进入的结果已经为今日的还不起贷款买下了伏笔。杠杆资金确实可以短时间内提升大家的购买力，不过这些资金早晚是要还的。“高周转高杠杆”的资金周转模式在房地产企业身上可以行得通，但是在普通人身上基本行不通。我身边就有一些因为各种原因借了网贷的朋友，拆东墙补西墙总有一天会补不动。这也是为何央行和银保监会一直在严禁“以贷养贷”的原因，毕竟个人抗风险的能力还是太弱。楼市火热的时候会吸引大量的资本进入，资本的逐利性在人们身上体现的更加淋漓极致，不少不具备购房能力的人通过杠杆资金的方式进入楼市，这是导致目前不良贷款上升的主要原因近10年来房企实际到位资金走势图
图上所示是近10年来房企实际到位资金走势图，可以看到一个明显的现象“2016年后房企实际到位资金骤增”，房企实际到位资金中其他资金来源（包括：定金及预收款、个人按揭贷款、其他到位资金等）这些年的比重在不断增加。跟大家分享一组数据，2016-2019年开始房企实际到位资金中其他资金来源占比分别为50.9%、51.1%、51.9%、53.2%；而这个占比在2015年不过是44.5%左右，而且这个比例在2015年以前都是维持在40-45%左右的幅度。这些资金的增加除去货币供应量增加外，其实主要还是跟大量杠杆资金流入有很大关系。大量不正常资金流入的结果就是在遇到任何一些经济问题的时候，就很容易出现“暴雷”，此次疫情中不少还不起住房贷款的朋友多数也是杠杆资金的使用者。
从2008年开始，“楼市是资本市”的概念愈发清楚，越来越多的投资、投机者开始助推楼市，这也是导致房价持续大涨的原因潘石屹曾说过这样一句话“楼市是最大的货币蓄水池”，毕竟每年新增货币在数十万亿，总需要一个去处近10年来我国M2供应量及增速走势图
图上所示是近10年来我国M2供应量及增速走势图，以2019年为例，2019年货币和准货币(M2)供应量198万多亿，比2018年增长了16万多亿；通过新增货币等方式来拉动经济增长是发展中国家经常采取的办法，不过为了避免大量货币造成的通货膨胀，就必须使得这些新增货币流入一些行业。目前来看国际社会经常用来容纳这些新增货币的渠道不多，股市和楼市是常用的渠道，只不过因为国内股市长期不振，导致大量的资金流入了楼市而已。主力资金流入楼市必然导致大量的散户资金流入楼市，这点跟股市有点类似。
资本都是逐利的，人也是如此，在年收益10%以上的巨大吸引下，大家采取各种违规杠杆资金进入楼市也是必然用“含着金钥匙”出生来形容房地产业其实不为过，房地产业从国内开始到兴起仅仅用了20多年的时间。根据数据显示2018年房企的总资产已经高达85万亿，仅次于国内的工业企业和金融业，而且根据初步计算的结果来看房地产企业总资产超过工业企业只是时间问题。正是因为这种偏爱，导致包括银行、上市企业、民间资本等开始追捧，加上2018年以前对于楼市资金监管的相对放松导致大量违规资金进入楼市也是必然。几点观察：
杠杆资金流入楼市已经不是秘密
房地产经济的影响下使得不少地方对于房企违规和违规资金进入楼市采取了“睁一只眼闭一只眼”的态度。以“首付贷和首付分期”为例，早在2016年包括银行、住建部等部委已经认定为违规违法行为，但是截至到今天为止，房企以“首付贷和首付分期”等方式吸引购房者进行购房的情况还是屡见不鲜。房企敢采取这样的行为的主要原因跟地方监管不力有很大关系。长期的房价只涨不跌让普通民众都有了一种“幻觉”，认为房价不会跌，这是最可怕的。我们必须得承认已经改革开放40多年的情况下，国内已经形成了一大批高中产人士，他们在财富积累到一定时候最优先考虑的就是财富保值增值问题。房产长期以来以“低风险，高收益”著称，自然会吸引大量的高中产人士进入。怎么解决这个问题？其实允许部分城市或者部分区域房价出现微跌（类似于今年这样），房地产改革必须加快，比如：取消预售制度等。在新增贷款中超过50%的贷款都跟房地产相关的情况下，不良贷款上升跟楼市肯定有扯不清的关系，严禁违规资金流入楼市是楼市调控必须坚持的底线上世纪80年代日本房地产泡沫破裂和美国2008年次贷危机爆发很重要的一个原因就是监管不严，导致大量违规资金流入楼市和房地产造成的对于违规进入楼市的资金不管不问，允许不符合贷款的条件的人通过各种操作进行住房贷款等其实都为后来爆发的危机埋下了伏笔。当银行、企业、股市和老百姓都沉溺在炒房、投机的氛围中的时候其实距离危机爆发已经不远了。曾经较长一段时间内，我国也普遍存在对于违规资金（消费贷款资金和企业经营贷款资金进入楼市等）进入楼市不管不问，鼓励和允许不符合条件的购房者贷款买房（低首付、首付贷和首付分期等）都是在制造潜在的危机。这也是为何从2018年10月份后开始进入融资端调控的必要性，毕竟要想解决房价过快上涨问题必须从资金端下功夫。
房贷审核更加严格
房地产业健康稳定发展，楼市基本稳定的前提就是要净化市场环境，让需求成为支撑房价的主要力量无论是从2018年开始的融资端调控还是近期央行、银保监会发布的禁止“以贷养贷”等其实都是在主动“挤泡沫”，挤资本泡沫。毕竟稍微了解点金融和房地产行业的朋友都明白一个基本事实“楼市就是资本市”，只要杜绝违规资金流入楼市那么对于房价的影响就会很大。不少城市的调控也证明了这一点，从2019年开始不少银行审核住房贷款会查询贷款者的负债情况（各种贷款信息等），不再是过去的征信合格就会放款了。所以，2016年提出的“房住不炒”就是想通过调控让房产回归到住的本质，让实际需求来支撑房价。
综上，不良贷款上升跟楼市肯定有扯不清的关系，严禁违规资金流入楼市是楼市调控必须坚持的底线。毕竟长期的楼市不正常，房价不正常上涨都是跟违规资金流入有很大关系。违规资金流入就代表着未来的违约风险增加，所以从很大程度上来说不良贷款率的上升跟楼市有扯不清的关系。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
威海驾照学费标准？
据了解，2015年11月30日，国务院办公厅下发了《转发公安部交通运输部关于推进机动车驾驶员培训考试制度改革意见的通知（国办发〔2015〕88号）》，要求推行驾驶培训服务标准化合同文本，明确学员和驾驶培训机构双方权利义务，保护学员合法权益，驾驶员培训费用实行市场调节价。根据山东省物价局有关要求，《威海市物价局 威海市交通运输局转发山东省物价局 山东省交通运输厅关于规范机动车驾驶员培训收费行为等有关问题的通知的通知（威价发〔2014〕20号）》5月17日起废止。
根据这一通知，我市全面放开机动车驾驶员培训费收费标准，实行市场调节价，机动车驾培机构可根据培训成本或市场供求情况自行确定收费标准。同时要求，全市各机动车驾培机构应按规定做好明码标价收费公示工作，在收费场所醒目位置公示收费项目、收费标准等内容，自觉接受物价、交通主管部门和社会各界的监督。
对于中途退学的学员，退费政策实行“老生老办法，新生新办法”。在5月17日之前招收的学员，中途退学的按照实际培训学时和相应标准扣除培训费后如数退还；在此之后招收的，退费政策由机动车驾驶员培训机构与学员协商确定。
一个城市的房价是由当地人口数量来决定的？
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这个说法只能说不完全对。
虽然的房子的根本属性是“居住”，但同时它也具有“商品属性”， 房子的价格就要随着供求关系围绕其价值上下波动。影响市场供求关系关系的因素有很多，包括上面所讲的政策、房贷利率、税率等。
其中城市人口结构和数量可观决定房地产市场需求的规模和速度。我们可以根据根据前段时间国家统计局发布的国人口变动抽样调查数据，来说说人口对房价的影响。
我国从2015年10月份开始实施“全面二孩政策”，此前不少专家认为，全面二孩政策实施后，在2016和2017年新增出生人口会大量增加，2017年会形成峰值。但实际上，远没有官方想象的那么乐观。2015年是放开二胎政策第一年，到了2016年新增人口1786万人，远低于预期。到了2017年1723万，不但没有丝毫增加，反而比上年还减少了63万人，人口出生率为12.43‰，比上一年下降了0.52‰。受此影响，2017年人口自然增长率为5.32‰，比上一年下降了0.54‰，人口增长明显减缓。
为何放开了人口生育政策之后，生育率不升反降呢？
大体归纳起来，最最主要的原因就是——生活成本太高了。买房要钱，还房贷要钱，生孩子要钱，养孩子更要钱，工资收入远远不能支撑这些生活中大额支出的总额，再加上大中城市生活成本大，工作压力大，根本没有多余精力和能力生养二孩。原本没打算生二胎的家庭在生一孩之前或之后就已经买好了合适户型的房子，若是再生二胎则需要换房改善户型了，面对 “养一个娃且供房”和“养两个娃且供房”的选择题，大多数预算不足的家庭都会选择放弃二胎，就如网上段子中所说的“房价就是最好的避孕药”，越来越高的房价让想要生二胎的家庭望而却步。
那么，人口出生率下滑会给社会带来啥后果呢？
首先，中国人口结构失衡，老龄化情况严重。截止2016年我国超过60岁以上的老年人口已经高达2亿多，养老问题迫在眉睫。另一方面，随着人口老龄化的加剧，人口红利开始减少，经济发展的推动力将大减。
人口红利是促进中国经济飞速发展的一个主要因素，房地产也是当中最大的获利者，大量的刚需消费基本靠着人口红利在支撑——两家三代攒出一套房的首付——这些年刚需市场里买房的80后和90后，有几个首付是靠自己打工挣出来的？假设一个家庭要生养二孩，首先要改善居住条件，原来二室一厅要换三室一厅，需要买房。两个孩子长大成人之后，又要买房置业了。一个循环下来，中国房地产去库存很快就能消化掉。如今迫于生活压力，更多的人选择不生养二孩，买房需求大大减少。若是长此以往，对于当前维持房地产泡沫也起到了负面效应，刚性需求减少了，假设楼市供应不变，供大于求会导致房价下跌。
目前我国的人口结构还处于人口红利阶段，但这个人口红利还能吃多久？10年？20年？其持续性或许无法准确预测，但从大趋势来看，人口红利的下降已经成为不可回避的话题，过去十年人口红利带来的房地产市场机遇可能渐行渐远，最后由于需求的减少导致房价的下跌，也成了无法避免的延伸讨论。
三线城市的房价只会越来越高吗？
01
房价：三线城市的共性和“个性”
三线城市的分类有很多，小司选的依据是第一财经城市研究所对2018年全国三线城市的排名。
这些三线城市既有共性，又有不同。
我们先说这些三线城市房地产市场的共性，再选取几个比较有代表的城市，看看各自房价的决定性因素都是什么。
（数据均来自Wind和政府官网）。
先说共性：
1、商品房的成交数量处于正常范围。
从住宅类商品房的月成交（签约）套数与待售套数的比重可以看出，新建住宅类库存的消化周期基本为3~6个月，也处于正常范围。
数据来源：国信宏观经济信息网
2、商业地产库存较大，价格上涨比较困难。
原因主要两点，一是自身前期扩张太快，二是电商对传统线下商铺的冲击。
消化周期普遍在6个月~3年之间，商业地产房价下行压力最大。
3、从房价大规模上涨，逐渐转入有序调控。
越是前期房地产投资火爆的城市、房价波动剧烈的城市，就越先进入强力调控时期。
4、对大多数三线城市来说，均价破万只是一个时间问题。
因为当地房管局每月批准预售的商品房面积，与商品房待售总面积的比例越低，则房价越稳定，地产去库存的周期越长。
还有一个比较明显的特点是，越是中西部地区的城市房价上涨的频率越平缓有序。
02
在“住房不炒”这条路上，普遍结合这几种特点，考虑三线楼市的投资性价比：
1、去库存任务沉重：安徽省蚌埠市、山东省威海市
以安徽省蚌埠市为例，蚌埠在2017年房价波动相当剧烈，房价最高达到12110元/㎡，房价最低6013.5元/㎡。
根据蚌埠市房管局的数据，除了2017年5月份商品房成交（签约）套数超过6000套以外，去年下半年每月成交（签约）套数平均只有2000套左右,且成交量呈现下滑趋势。
卖房跑量已成为一些城市的共识，房地产业进入深度调整时期。
2、房价稳定的典型城市：安徽省滁州市、河北省廊坊市
2017年1-12月滁州市区共成交商品房30404套，同比2016年度增长了约35.87%，且占滁州市总体商品房销量的38.63%。
从下表中可以看出，滁州的去库存任务早已完成，房地产发展建多少卖多少，行业处于良性阶段，房价和成交量预期会一起上升。
从下图可以看出，安徽省滁州市的住宅型商品房库存16621套，而2017年全年成交30404套，滁州在6个月的库存消化期内实现了2017年房地产的量价齐升！
3、新建地铁拉动房价的典型代表：安徽省芜湖市、河南省洛阳市
看芜湖的房价有一个关键点，就是芜湖已经被批复的城市轨道交通计划，城铁1号线和2号线联通各个区县，实现一体化。
两条地铁的交汇处（中山北路、北京路站）为中心的城市核心地段房价有较强的支撑，地铁各站点的周边房产也会有一定的开发热潮。
4、人口外流、跟随波动的典型城市：广东潮州市、广东揭阳市
这两个城市的商品房住宅价格长期保持在万元以下，目前商品住宅均价在6000元/㎡左右。
这两个城市在新房与二手房的价格上，不断呈现倒挂现象，且从2018年初新房价与二手房价差距越来越大，新房价持续走跌，二手房价格不断攀升。
小司预计，潮州、揭阳两城市的房价是跟随性的。
在人口不断外流的情况下，房价处于难跌难涨的境地，只得在全国货币政策的影响下，跟随珠三角房价波动。
5、去泡沫成功的典型城市：湖南省常德市
常德市商品住宅每月平均成交3000多套，去库存周期为3~4个月，房地产市场比较平稳。但商业地产待售面积巨大，去库存周期约为3年。
从2016年5月，常德开始为期18月的去库存周期之后，情况有所好转。
库存告急，是催生常德市最近一年房价上涨的主要动因，而商业地产库存压力仍然巨大。
或许，商住两用房在常德的大量推广，能一定程度减缓常德房地产均价破万的速度。
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这个问题不能一概而论，相对来说，以前就听说过菏泽相对不低，万紫千红一片绿或者三斤100人名币。15--16万上下。东营某个县城08年3.8-4.8万，后来8.8-10万，现在差不多也得是15万左右。别和我犟，我媳妇东营的。潍坊相对我感觉是比较低的，前几年还流行10001，这几年老家结婚的亲戚少，行情不清楚。相对来说，特别有钱的除外。
